OB Rentschler und Wohnungsbau-Geschäftsführer Robert Ihl bilanzieren die seit 2014 bestehende Offensive beim Bau von Wohnungen
Die Stadt Aalen geht die seit Jahren hohe Nachfrage nach Wohnraum gemeinsam mit ihrer städtischen Wohnbau-Gesellschaft seit 2014 aktiv an. Die Wohnungsbau Aalen GmbH hat aktuell 1400 Mietwohnungen im Bestand, davon rund 280 geförderte Wohneinheiten, deren Miete um ein Drittel unter der im Mietpreisspiegel aktuell erfassten ortsüblichen Vergleichsmiete liegt – abhängig von Lage und Ausstattung der Wohnung. „Deshalb wirkt die Wohnungsbau Aalen mietpreisdämpfend. Unsere Mietpreise liegen durchschnittlich um 15 bis 20 Prozent unter dem ortsüblichen Marktpreis. Während Corona wurden zudem keine Mieten erhöht“, sagte Geschäftsführer Robert Ihl.
Der Anteil von geförderten Wohnungen soll laut OB Thilo Rentschler, gleichzeitig Aufsichtsratsvorsitzender des städtischen Wohnbauunternehmens, in den kommenden Jahren deutlich ausgebaut werden – auf rund 500 geförderte Wohneinheiten. „Dafür braucht es aber Zeit. Geförderter Wohnungsbau ist nichts für einen kurzen Atem. Bis ein neues Wohnhaus geplant, gebaut und bezogen ist, vergehen vier bis fünf Jahre – manchmal länger“, erklärte Rentschler und bilanzierte das von ihm auf den Weg gebrachte Handlungsprogramm Wohnen.
Um den vorhandenen Wohnungsbedarf in der Stadt möglichst schnell decken zu können, braucht es zwingend die Initiative von privaten Bauträgern. „Das haben wir in Aalen schnell erkannt und 2018 eine Quote für geförderte Wohnungen im Geschosswohnungsbau eingeführt, die für alle Bauträger bindend ist“, sagt OB Thilo Rentschler. Wer in Aalen seit 2018 Geschosswohnungen errichtet, wird verpflichtet, 25 Prozent der Wohnungen bzw. mindestens 20 Prozent der Wohnfläche für einen festgelegten Zeitraum von mindestens 15 Jahren als geförderten Wohnraum zu vermieten.
Ein Beispiel für die positive Entwicklung ist das Areal in der Maiergasse in Wasseralfingen: Dort sind 125 Wohnungen geplant, knapp 50 davon als geförderter Wohnraum. Das entspricht sogar einer höheren Quote als in der Vorgabe des Aalener Gemeinderats. „Dort ist die Wohnungsbau Aalen ebenfalls mit einem Projekt und gut 20 Wohnungen vertreten, das noch 2021 starten soll“, sagt OB Thilo Rentschler.
„Uns hilft in der momentanen Situation tatsächlich am besten bauen, bauen, bauen“, sagte Robert Ihl bei der Präsentation einer ganzen Reihe von Zahlen. Aalen ist mit seiner lebendigen Innenstadt und der Nähe zur umgebenden Natur ein attraktiver Wohn- und Lebensort. „Hinzu kommt, dass die Ostalb – und ganz besonders Aalen als traditionsreicher Industriestandort- eine boomende Wirtschaftsregion ist“, erklärt OB Rentschler. Entgegen früherer Prognosen ist die Einwohnerzahl der Stadt in den letzten zehn Jahren auf über 68.000 gewachsen. „Rechnet man die über 3000 Zweitwohnsitze hinzu, haben wir längst die 70.000-Einwohner-Marke überschritten“, betonte Rentschler.
Er verwieß beispielhaft auf die Firma Zeiss, die aktuell mehrere hundert offene Stellen an ihren Standorten in Aalen und Oberkochen ausgeschrieben hat. „Die neuen Mitarbeiter, die zu den erfolgreichen Unternehmen hier in der Region kommen, brauchen natürlich Wohnraum.“ Rentschler erinnert in diesem Zusammenhang an die stark angestiegene Zahl von Arbeitsplätzen in der Stadt seit 2010.
Die angespannte Wohnungssituation in der größten Stadt entspannt sich langsam, die Wohnungsbauoffensive trägt langsam Früchte. Das Ziel heißt weiterhin, pro Jahr etwa 200 neue Wohnungen zu schaffen. Zwischen 2013 und 2021 hat allein die Wohnungsbau Aalen rund 103 Millionen Euro (ohne Grundstückspreise) investiert. In den kommenden Jahren sollen weitere 100 Millionen Euro folgen, die größtenteils bereits projektiert sind. In der Stadt stehen weitere neue Wohngebiete an: „Wohnen am Tannenwäldle“ oder solche in gewachsenen Siedlungen wie im Pelzwasen oder dem Hüttfeld. Für Thilo Rentschler ist und bleibt Aalen eine „supertolle Stadt“ in einem „hochattraktiven Ostwürttemberg“. Als weitere Beispiele, wie man Brachen und alte Industrieflächen reaktivieren kann, nannte er das Stadtoval oder das Union-Areal.
Vor neuen Baugebieten auf der „grünen Wiese“ favorisiert OB Rentschler Wohnungen in bestehenden Quartieren. Hier seien die Wege kurz, die Infrastruktur ist bereits vorhanden, auch das gewachsene soziale Gefüge. Dennoch müsse nun dringend der Flächennutzungsplan fortgeschrieben werden. Komplett um neue Baugebiete komme man nicht herum, um weiteren Wohnraum für alle Bedürfnisse zu schaffen. Zum Thema Flächenverbrauch sagt er: „Gerade Mal ein Prozent der gesamten Gemarkungsfläche könnte als potenzielles Bauland als Reserve für die kommenden Jahrzehnte dienen.
Neue Baugebiete wie das „Wohnen am Tannenwäldle“ mit etwa sieben Hektar würde man nicht bebauen, wenn keine Nachfrage da wäre. Wichtig bei allen neuen Quartieren sei eine gute Durchmischung aus normalen Geschosswohnungen, geförderten Wohneinheiten, Reihen- und Doppelhäusern sowie Ein- und Zweifamilienhäusern.
Auf die Formel für die Verteilung des Wohnraums auf diese Gruppen ging Wohnungsbau-Geschäftsführer Robert Ihl näher ein. Die Formel für die Bauaktivitäten seines Unternehmens lautet 50 Prozent Verkauf, 25 Prozent Vermietung zum ortsüblichen Preis und 25 Prozent geförderte Wohnungen, die für ein Drittel unter dem ortsüblichen Preis vermietet würden. Bis 2025 sollen 30 Prozent der Wohnungen des Unternehmens mit vergünstigten Mieten für einkommensschwächere Mieter am Markt sein.
Um ihrem sozialen Auftrag nachkommen zu können, müsse man aber eben auch Gewinne erwirtschaften, um sie in den geförderten Wohnungsbau wieder investieren zu können. Der durchschnittliche Mietpreis bei der Wohnungsbau beträgt 5,80 Euro pro Quadratmeter und könne sich durchaus sehen lassen. Ein aktuell laufendes Wohnprojekt ist der Rötenberg, hier wurde ein Landschaftsarchitekt beauftragt, die Außenanlagen zu erneuern und mehr Grün und Aufenthaltsräume zu schaffen. Die Kosten dafür liegen bei rund einer Million, die Stadt zahlt davon die Hälfte. Auch die Gartenstraße soll herausgeputzt werden, etwa mit Fassadenbegrünungen.
Dass sich die Lage am Wohnungsmarkt aus Sicht der Wohnungsbau beruhigt, wertet Ihl auch an der Zahl der Mietinteressenten. Der Höchststand lag in den Jahren 2018 und 2019 bei über 1000. Seine Mitarbeiter hätten jüngst bei den Wohnungssuchenden die Bedarfe abgefragt und festgestellt, dass es nun 552 Suchende sind. Bei 44 davon handelt es sich um dringende Nachfragen. Außerdem, so Ihl weiter, sehe man bei den Wohnungsanzeigen, dass es wieder mehr Angebote wie Gesuche gebe.
Und einen weiteren Anreiz hält die Stadt Aalen neben den Förderungen aus dem Landeswohnbauprogramm für geförderte Wohnungen bereit: Für Investoren, die preisgebundene Mietwohnungen nach dem Aalener Quotenmodell bauen, gibt es einen einmaligen städtischen Zuschuss von 180 Euro pro Quadratmeter neu gebauter Wohnfläche bei einer Mietpreisbindung der Wohnung von mindestens 15 Jahren.
