Baugesuche: Baugenehmigungen

Dem Antrag auf Erteilung eines Vorbescheids sind die Bauvorlagen beizufügen, die zur Beurteilung der durch den Vorbescheid zu entscheidenden Fragen des Bauvorhabens erforderlich sind, zumindest:

• Lageplan im Maßstab 1 : 500
• Baubeschreibung
• Bauentwurfsskizze

Die Beantragung eines Vorbescheids empfiehlt sich vor allem dann, wenn vor Erwerb eines Baugrundstücks geklärt werden soll, ob das Grundstück auch wirklich den Vorstellungen entsprechend bebaut werden darf. Die Höhe der Verwaltungsgebühren für einen formellen Vorbescheid erfragen Sie bitte beim Bauordnungsamt. Der Vorbescheid ist drei Jahre gültig.

Dem Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung müssen folgende Unterlagen beigefügt werden:

• amtlicher Lageplan 1:500
• Bauzeichnungen 1:100
• Baubeschreibung (Formular)

Das Verfahren bei einem Baugesuch läuft wie folgt ab:

Der Bauantrag wird beim Bauordnungsamt mit einem Aktenzeichen versehen und auf Vollständigkeit und Übereinstimmung mit den bauordnungs- und planungsrechtlichen Vorschriften vorgeprüft. Sollten Unterlagen fehlen, was leider allzu häufig der Fall ist, ruht der Antrag bis zum Eingang der nachzureichenden Papiere.

Sind bei der Vorprüfung keine Mängel aufgetaucht bzw. die fehlenden Unterlagen inzwischen eingetroffen, werden beispielsweise die Stellungnahmen folgender Ämter und Dienststellen eingeholt:

• Stadtplanungsamt
• Stadtmessungsamt
• Bau- und Liegenschaftsamt
• Stadtwerke
• Tiefbauamt
• Grünflächen- und Umweltamt
• Amt für Bürgerservice und öffentliche Ordnung

Bei bestimmten Bauvorhaben sind darüber hinaus noch andere Institutionen zu hören, z. B. das staatliche Gewerbeaufsichtsamt wegen gewerblicher Fragen, die Feuerwehr wegen des vorbeugenden Brandschutzes, das Landesstraßenbauamt zu eventuellen Kollisionen des Bauvorhabens mit geplanten Landes- oder Bundesstraßen, die untere Naturschutzbehörde wegen des Landschaftsschutzes oder das Landesdenkmalamt zum Thema Denkmalschutz.

Wenn sämtliche Stellungnahmen vorliegen, fasst das Bauordnungsamt diese mit der eigenen technischen und öffentlich-rechtlichen Prüfung zusammen und erteilt die Baugenehmigung.

Vor der Zustellung der Baugenehmigung darf nicht mit den Bauarbeiten einschließlich des Baugrubenaushubs begonnen werden. Liegt dem Bauordnungsamt ein kompletter Bauantrag vor, der den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht, und ist die Standsicherheit nachgewiesen, so kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Teilbaugenehmigung schriftlich beantragt werden.

Damit können Bauarbeiten für die Baugrube bzw. für einzelne Bauteile oder -abschnitte schon vor der Baugenehmigung schriftlich gestattet werden. Die Teilbaugenehmigung berechtigt aber nur zur Ausführung des festgelegten Teilbereichs.

Die Baugenehmigung und die Teilbaugenehmigung erlöschen, wenn nicht innerhalb der im landesspezifischen Bauordnungsrecht festgelegten Anzahl von Jahren nach Zustellung mit der Ausführung des Bauvorhabens begonnen oder wenn die Bauausführung unterbrochen wurde. Auf schriftlichen Antrag kann die Frist jedoch jeweils bis zu drei Jahren verlängert werden. Hierfür sind erneut Gebühren fällig, die Verlängerung einer einmal erloschenen Genehmigung ist nicht möglich. In diesem Fall muss ein neuer Bauantrag gestellt werden.

 Die Gebühren für die Baugenehmigung, die erforderlichen Prüfungen und Abnahmen usw. werden nach der allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung von Baden-Württemberg festgesetzt. Sie richten sich nach der Höhe der Bausumme, die nach einer Landesverordnung, unabhängig von den Angaben des Bauherrn, errechnet wird. Gebührenpflichtig ist auch die Ablehnung oder Zurücknahme eines Bauantrags.

Sofern Ihr Vorhaben innerhalb des Geltungsbereiches eines qualifizierten Bebauungsplanes (§ 30 (1) BauGB) liegt, der nach dem 29.06.1961 rechtsverbindlich wurde, und keine Befreiungen vom Bauordnungsrecht bzw. Planungsrecht erforderlich sind, können die Bauvorlagen für die nachstehenden Vorhaben auch im Kenntnisgabeverfahren eingereicht werden:

1. Wohngebäude, ausgenommen Hochhäuser
2. landwirtschaftliche Betriebsgebäude mit Wohnteil bis zu 3 Geschossen
3. Gebäude ohne Aufenthaltsräume bis 100 m2 Grundfläche und bis zu 3 Geschossen
4. eingeschossige Gebäude ohne Aufenthaltsräume bis zu 250 m2 Grundfläche
5. Stellplätze und Garagen für die Gebäude nach Nr. 1 -4
6. Nebenanlagen i. S. v. § 14 BauNVO für Gebäude nach Nr. 1 –4

Im Kenntnisgabeverfahren hat die Baurechtsbehörde innerhalb von 5 Arbeitstagen dem Bauherren den Zeitpunkt des Eingangs der vollständigen Bauvorlagen schriftlich zu bestätigen. Die Besonderheit des Kenntnisgabeverfahrens liegt darin, dass der Bauherr mit dem Baubeginn nicht warten muss, bis ihm eine Baugenehmigung zugeteilt ist, sondern nach Ablauf eines Monats nach Bestätigung der Vollständigkeit der Bauvorlagen, mit dem Vorhaben begonnen werden kann, wenn dass Vorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht.

Die Monatsfrist verkürzt sich sogar auf 2 Wochen, wenn die Angrenzer dem Vorhaben schriftlich zugestimmt haben.

Die im Kenntnisgabeverfahren einzureichenden Bauvorlagen entsprechen überwiegend denen des Genehmigungsverfahrens; die Gebühren im Kenntnisgabeverfahren sind jedoch wesentlich geringer.

Anders als im umfassenden Baugenehmigungsverfahren ist im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren der Prüfungsumfang der Baurechtsbehörde deutlich reduziert.

Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren kommt in Betracht, wenn Sie

• ein Wohngebäude,
• sonstige Gebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3, ausgenommen Gaststätten,
• sonstige bauliche Anlagen, die keine Gebäude sind,
• Nebengebäude und Nebenanlagen für die oben genannten Vorhaben (z.B. Garagen)

bauen und kein Kenntnisgabeverfahren durchführen wollen oder wenn Sie das Bauvorhaben außerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans errichten wollen.

Der Bauherr trägt die Verantwortung dafür, dass auch öffentlich-rechtliche Vorschriften, die im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren nicht geprüft werden, eingehalten werden. Im Einzelfall ist eine Abweichung, Ausnahme oder Befreiung von nicht zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften zusätzlich zu beantragen. Bei einem Verstoß gegen diese Vorschriften kann die Baurechtsbehörde den Bau stoppen oder bereits Gebautes wieder abreißen lassen. Die beantragte Baugenehmigung kann sie dagegen wegen eines Verstoßes gegen nicht im vereinfachten Verfahren zu prüfende Vorschriften grundsätzlich nicht ablehnen.

Die Baugenehmigung erlischt, wenn Sie nicht innerhalb von drei Jahren nach der Erteilung der Genehmigung mit der Bauausführung beginnen oder wenn die Bauausführung nach diesem Zeitraum ein Jahr unterbrochen worden ist. Die Frist kann mit einem schriftlichen Antrag um jeweils bis zu drei Jahre verlängert werden.

Die statistische Erhebung für Baugenehmigungen ist möglich über die Seite des Statistischen Landesamtes:

https://www.statistik-bw.de/baut/servlet/LaenderServlet

Für die Antragstellung wird Zugriff auf ein geeignetes Anmeldeverfahren benötigt. Sollte bisher noch kein entsprechendes Anmeldeverfahren genutzt werden, muss zunächst ein solcher Zugriff beantragt werden. Dies erfolgt über einen Online-Dienst.

Den Zugangs-Code für ein Elster-Zertifikat erhält man auf postalischem Weg, was bis zu 14 Tage in Anspruch nehmen kann. Für das BundID-Konto mit Authentifizierung durch den Online-Ausweis (für Privatpersonen) ist ggf. die Aktivierung der Online-Funktion auf dem Bürgeramt notwendig.

Der digitale Bauantrag selbst wird über einen Online-Dienst, das Virtuelle Bauamt BW (ViBa BW), beantragt.
Es sollte für die Vorbereitung der ersten Antragstellung sowie die Durchführung der Antragstellung daher ausreichend Zeit eingeplant werden und ebenso genügend Vorlauf, falls bisher noch keine Registrierung für ein sicheres Anmeldeverfahren erfolgt ist.

An einem Bauantrag können Planverfassende, die Bauherrschaft und weitere Beteiligte gemeinsam über den Online-Dienst ViBa-BW zusammenarbeiten und miteinander kommunizieren, um die Unterlagen für einen Bauantrag einzureichen.

Die Kommunikation zwischen der Stadt Aalen und den Einreichenden ist nach erfolgter digitaler Einreichung jedoch nur in einer sog. 1:1-Beziehung möglich.

Die Nutzenden, die den Bauantrag über ViBa-BW „einreichen“ – also diese Funktion auslösen – sind bis zum Ende der Antragsbearbeitung die alleinigen Kommunikationspartner der Stadt Aalen.

Alle Nachrichten, die über die Online-Plattform ausgetauscht werden, können ausschließlich von diesen Nutzenden gelesen und beantwortet werden. Daher kann es je nach Einzelfall sinnvoll sein, dass die Entwurfsverfassenden den Antrag selbst letztendlich nicht digital einreicht, sondern der Bauherr oder die Bauherrin.

Die Zugangsdaten zum Anmeldeverfahren für die Nutzung von digitalen Bauanträgen sind bereit zuhalten.

Falls noch kein ELSTER-Zertifikat (Privatpersonen), kein BundID-Konto mit Authentifizierung durch den Online-Ausweis (Privatpersonen) und kein Unternehmenskonto mit Elster-Zertifikat – kurz MUK - (Unternehmen) vorhanden ist, muss ein entsprechendes Konto eingerichtet werden.

Hierfür ist mit ca. 14 Tagen Vorlauf zur Antragstellung zu rechnen, da ein Teil der Zugangsdaten auf postalischem Weg versendet wird.

Für die Beantragung einer BundID mit einem Elster-Zertifikat ist die 11-stellige persönliche Identifikationsnummer erforderlich. Diese ist u.a. auf dem Einkommensteuerbescheid oder auf der Lohnsteuerbescheinigung zu finden.

Für die Beantragung eines Unternehmenskontos wird die aktuelle Steuernummer benötigt. Die Steuer-ID reicht für die Beantragung nicht aus.

Wenn sich in den letzten Monaten die Adressdaten geändert haben, ist zu prüfen, ob die aktuellen Daten bereits im Elster-Konto hinterlegt sind. Ist das nicht der Fall, müssen die Daten geändert werden. Privatpersonen wenden sich an das Einwohnermeldeamt, Unternehmen an das Finanzamt. Die Änderung nimmt ggf. mehrere Wochen in Anspruch.

Eine digitale Antragstellung ist nicht abhängig von der hinterlegten Adresse, jedoch sollten die Informationen in dem Elster-Konto stets aktuell sein.

Im Zertifikat kann zusätzlich eine E-Mail-Adresse hinterlegt werden, die für die Kommunikation genutzt werden soll. Auch die Aktualität der hinterlegten E-Mail-Adresse sollte geprüft werden und ggfs. bei Bedarf online abgeändert werden.

Für alle an einem digitalen Antrag beteiligten Personen ist ein Anmeldeverfahren mit "substantiellem" beziehungsweise „hohem“ Vertrauensniveau wie ELSTER oder BundID erforderlich.

In dem Bauantragsverfahren gibt es mindestens zwei Rollen, die in der Regel durch unterschiedliche Personen wahrgenommen werden. Dies sind Entwurfsverfassende und Freizeichnende.

Ausnahmsweise, bei Vorliegen einer entsprechenden Vollmacht, können diese beiden Rollen auch von einer Person wahrgenommen werden.

Einige Funktionalitäten in ViBa-BW setzen eine aktuelle Browser-Version voraus.

Insbesondere auf Apple-Geräten funktioniert die Antragstellung nur mit der aktuellsten Version von Safari oder einem anderen Browser.

Das System leitet durch die einzelnen Schritte der Antragstellung.

Die Daten werden in Echtzeit eingegeben. Das bedeutet, dass das Online-Portal die Daten-Eingabe speichert, sobald in das nächste Eingabefeld gewechselt wird. Gleiches gilt für den Upload von Dokumenten. Sobald dieser vorgenommen wurde, sind die Dokumente gespeichert, ohne die Notwendigkeit einer gesonderten Bestätigung der Speicherung.

In jedem Schritt müssen die Daten vollständig hochgeladen werden, um den Antrag letztendlich einreichen zu können. Mit der Vollständigkeit der Dokumente lassen sich Nachforderungen vermeiden.

Es sind solche Dateinamen zu verwenden, die den Inhalt leicht erkennen lassen. Die Verwendung von gängigen oder leicht verständlichen Abkürzungen ist möglich. Die Dateinamen sind auf 20 Zeichen zu begrenzen. Es sollten keine Umlaute (ö, ä, ü) verwendet werden.

Die digitalen Dokumente müssen alle im „Portable Document Format Archivable" (PDF/A) eingereicht werden.

Nur im PDF/A-Format vorliegende digitale Dokumente sind für die Langzeitarchivierung geeignet und gesetzlich für die elektronische Übermittlung zugelassen. Es ist daher bei der Vorbereitung der Dokumente darauf zu achten, dass diese im PDF/A-1a-Format vorliegen. Abweichend davon vorliegende digitale Dokumente werden im PDF/A-Format nachgefordert.

Ergänzende Erläuterungen zum PDF/A-Format:
Für die Langzeitarchivierung digitaler Dokumente, also die langfristige Aufbewahrung von digitalen Dokumenten, wird das sog. PDF/A-Format verwendet. Es basiert auf dem bekannten PDF-Format, wurde jedoch von der International Organization for Standardization (ISO) standardisiert, um sicherzustellen, dass Dokumente auch nach vielen Jahren noch lesbar und unverändert sind.

PDF/A-Dokumente weisen folgende Merkmale auf:

• keine Verschlüsselung
• keine Audio- und Video-Inhalte
• Farben und Schriften müssen so definiert sein, damit sie auch in Zukunft noch korrekt dargestellt werden können
• keine externen Verweise

Alle Formate und Inhalte in einem Dokument müssen so eingebettet sein, dass auch in Zukunft für deren Darstellung keine externe Ressource benötigt wird.

An der Datei-Endung ".pdf" ist jedoch nicht erkennbar, ob es sich um eine Datei im herkömmlichen PDF-Format, oder ob es sich um eine Datei im PDF/A-Format handelt.

Um das zu erkennen, erscheint in den meisten Softwareprodukten, die PDF-Dateien lesen können, am oberen Rand ein farblich markierter Hinweis, auf die PDF/A-Konformität. Die Darstellung unterscheidet sich von Softwareprodukt zu Softwareprodukt.

Dokumente lassen sich über gängige Office-Programme als PDF/A speichern. Alternativ können kostenlose PDF-Konverter PDFs in das PDF/A-Format umwandeln.

Im Virtuellen Bauamt erfolgt im Rahmen der Bauantragsstellung die Prüfung der PDF-Anlagen auf das Format „PDF/A-1“. Der durch die Antragsteller/Planer einzuhaltende Standard hierzu lautet „PDF/A-1a“

Die einzelnen Dokumente müssen getrennt voneinander hochgeladen werden. Auch inhaltlich in Zusammenhang stehende Dokumente müssen als getrennte Dateien hochgeladen werden. Das erleichtert den Überblick und die Bearbeitung der Anträge.

Nachreichen von Dokumenten:
Es ist zu beachten, dass pro Nachricht die Nachreichung auf fünf Dokumente beschränkt ist. Werden mehr als fünf Dokumente nachgereicht, sind diese in zusätzlichen Nachrichten zu übermitteln.

Die Dokumente sind in Leserichtung abzuspeichern/hochzuladen. Das erleichtert die Bearbeitung der Dokumente. Planunterlagen können nur dann bearbeitet werden, wenn der korrekte Maßstab angegeben wurde.

Sind die Rechte auf die Dokumente für eine vollständige Bearbeitung eingeschränkt, kann es im Laufe der Antragsbearbeitung zu Nachforderungen von digitalen Dokumenten kommen.

Aus Sicherheitsgründen werden keine Dokumente akzeptiert, die auf externe Inhalte verweisen (z.B. Verlinkungen auf Internet-Adressen). Dokumente mit Hyperlinks werden von uns gelöscht und führen zu einer Nachforderung.

Standardmäßig wird von ViBa-BW der Vorgangstitel mit z.B. "Baugenehmigung für die Errichtung/Änderung/Nutzungsänderung einer baulichen Anlage beantragen" vorausgefüllt. Die Bearbeitung des Antrags erleichtert sich sowohl für die Antragstellenden, als auch für die Baurechtsbehörde, wenn hier treffende Titel wie "Errichtung Wohnhaus", "Abbruch Garage" oder "Nutzungsänderung von Bäckerei in Schneiderei" verwendet werden.

Sobald der digitale Antrag über die Online-Plattform eingereicht wurde, hat das Bauordnungsamt Zugriff auf die Antragsdokumente und Informationen. Zuvor sehen nur der Antragstellende und die am Vorgang digital beteiligten Nutzer die Antragsdaten.

Falls die Vordrucke in ViBa-BW nicht über die angegeben Links abrufbar sind, können diese auch über folgenden Link heruntergeladen werden: https://mlw.baden-wuerttemberg.de/de/bauen-wohnen/baurecht/erlasse-und-vorschriften